Índice que costuma ser utilizado no reajuste de aluguéis aumenta quase 18% nos últimos 12 meses, enquanto projeção para INPC, que regula salário, é de fechar o ano em 2,35%
Por GABRIEL RODRIGUES
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| IGP-M aumenta quase 18%, mas nem todos os aluguéis sofrem o mesmo reajuste Foto: ALEXANDRE C MOTA / ARQUIVO |
Mesmo em meio à pandemia de Covid-19, quem for renovar o contrato de aluguel de um imóvel pode levar um susto: o valor acumulado do Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M), nos últimos 12 meses, é o mais alto para o período em 17 anos com a prévia de outubro apontando ainda mais aumento. O indicador é utilizado para calcular o reajuste dos aluguéis em geral, e chegou a 17,94% em setembro deste ano. No mesmo mês do ano anterior, não atingiu nem 3,4%.
O aumento atual é 7,6 vezes maior do que o previsto pelo governo federal para o índice, que regula o aumento do salário mínimo, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC). Pelas previsões mais recentes do do governo, esse índice deve chegar a 2,35% neste ano. Caso a estimativa seja mantida, o salário mínimo passaria de R$ 1.045 para 1.069,55, ainda em 2021. Ao mesmo tempo, um aluguel com o mesmo valor do salário mínimo atual passaria para R$ 1.232 — podendo aumentar, se o IGP-M continuar subindo.
A mudança já é vista nas renovações de contratos de locação de imóveis que ocorrem neste ano. O site de aluguéis "Quinto Andar", por exemplo, informa que o reajuste de quase 18% vale para os contratos que serão renovados ainda neste mês.
E o aumento já tem assustado inquilinos. Em setembro, a arquiteta Isadora Monteiro, 28, foi surpreendida por um aumento de 13% no aluguel de um apartamento no bairro Funcionários, na região Centro-Sul, após dois anos de contrato. "A imobiliária disse ter negociado com a proprietária, que só autorizaria diminuição do aumento, para 9%, se fechássemos contrato por mais um ano e meio, o que não quisemos. Aí, ela disse que manteria os 13%, só não cobraria naquele mês. São cerca de R$ 200 a mais, bem mais do que uma conta de luz nossa", relata.
Nesse cenário, são os pobres que mais tendem a sofrer, na perspectiva do economista e coordenador do curso de economia do Ibmec, Márcio Salvato. "Quem é mais pobre tende a ter imóvel alugado, e sofre duas vezes agora. Ou a pessoa vai refazer o padrão de vida e morar em uma casa bem inferior ou entrar em negociação com o proprietário, outro grande problema. Os mais ricos sentem menos a inflação e podem repassar uma 'sobra' de determinada área de consumo para o aluguel, estando disponíveis para negociar melhor, então a diminuição do aumento não precisa ser tão grande", avalia.
A alta nos aluguéis residenciais em Belo Horizonte já é uma realidade. O aumento acumulado nos últimos 12 meses dos valores de aluguel na cidade foi de 8,39%, segundo o índice FipeZap — medido pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) em parceria com o Grupo Zap, de negociação de imóveis. É uma média acima da nacional, de 3,2%.
A presidente da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/MG), Cássia Ximenes, reflete que a utilização do IGP-M nos contratos de aluguel é um hábito antigo do mercado, mas afirma não ver sentido em se fiar nessa regra no panorama atual. "Neste momento, me parece mais justo considerar o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) como alternativa de acordo, mas, claro, o que está no contrato tem que ser respeitado", elabora.
Negociação é saída para fugir de reajuste
"Orientamos que, neste momento, haja uma flexibilidade, porque desocupar o imóvel é ruim para o dono, que vai ter que pagar condomínio e IPTU, e para o inquilino, que vai ter que entregar o imóvel como recebeu, pintando paredes. Neste momento, é preciso que exista bom-senso entre as partes, como diluir o aumento em várias vezes, aplicar só uma parte ou não aplicá-lo", diz o presidente da Associação dos Mutuários e Moradores de Minas Gerais (AMMMG), Silvio Saldanha.
O economista Márcio Salvato recomenda que o inquilino argumente que o aumento do IGP-M está muito acima do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que mede a inflação. Além disso, há grande oferta de imóveis para alugar. Mas ele reconhece que nem sempre a negociação é tão simples. "Se o proprietário não negocia e aplica o aumento, a opção do inquilino é sair do imóvel, mas existe a cláusula de multa para rescisão contratual. Quanto maior o aluguel, maior ela é", lembra.
Bernardo Surerus, sócio de duas imobiliárias em BH que administram pelo menos 500 imóveis, diz que a negociação tem variado de caso a caso. "Se é um comércio que está lucrando nesta época, é hora de o investidor ter uma rentabilidade maior e conseguir aumentar todo o valor do IGP-M", pontua.
Contratos defasados devem ter maior alta
lávia Vieira, diretora da imobiliária Orcasa Netimóveis, reflete que o aumento integral do IGP-M tende a ser repassado apenas para imóveis com ajustes de preço defasados. Em 2019, uma pesquisa da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas, Administrativas e Contábeis de Minas Gerais (Fundação Ipead) mostrou que o preço médio de aluguéis na cidade era o mesmo praticado em 2008.
Vieira diz que o aumento do valor dos aluguel de espaços comerciais é especialmente delicado, dada a queda de faturamento após meses sem que muitos abrissem as portas. Segundo o índice FipeZap, o aumento acumulado nos últimos 12 meses nessa categoria foi de 0,83%, enquanto no restante do país houve uma diminuição de 1,3% nos preços.
Entenda o IGP-M
O que é o IGP-M e por que ele é utilizado no reajuste dos aluguéis de imóveis
"O IGP leva em conta, na sua composição, o INCC-M (Índice Nacional do Custo da Construção-Mercado), mas ele pesa apenas 10% do valor, então acaba não sendo adequado para correção de contratos de aluguel. Ele não foi desenvolvido com essa finalidade, o mercado apenas o utiliza assim", argumenta André Braz, coordenador de Índice de Preços ao Consumidor (IPC) da Fundação Getúlio Vargas (FGV), que faz o cálculo do valor.
Além do índice das construções, o IGP-M inclui as variações do IPA-M (Índice de Preços por Atacado-Mercado) e do IPC-M (Índice de Preços ao Consumidor-Mercado). É o IPA-M que mais interfere no cálculo, já que pesa 60% na conta. Mas ele não tem relação direta com o mercado imobiliário, já que diz respeito a produtos industriais e agrícolas, estando sujeito à acentuada desvalorização do real.
Fonte: O Tempo
